(Originariamente pubblicato da CIN-CG)

L’investitore arabo Mohamed Alabbar ha recentemente presentato il progetto Šas Heights, che dovrebbe essere realizzato nell’area dello Šasko jezero (Lago di Šas), in Montenegro. Tuttavia, il progetto, che prevede un albergo e diversi edifici residenziali, non è in linea con il principale documento di pianificazione urbanistica, ovvero con il Piano territoriale del Montenegro (PUP) fino al 2040.

Il territorio nelle immediate vicinanze dello Šasko jezero, dove la compagnia Eagle Hills, di proprietà di Alabbar, con sede negli Emirati Arabi Uniti, vorrebbe costruire, è classificato nel piano territoriale come “area forestale e altre aree naturali”, motivo per cui nuove costruzioni non sono consentite.

I partner montenegrini del nuovo progetto di Alabbar sono l’azienda Cungu&Co, di proprietà di Nazif Cungu, ex sindaco di Ulcinj, e la compagnia Bond, recentemente fondata dagli imprenditori Nikola Kostić, Lazar Mišurović e Milovan Novaković.

Alabbar e i suoi partner intendono realizzare un eco-resort, un hotel con 69 camere, 29 ville e 30 appartamenti. Nonostante il Piano territoriale nazionale classifichi l’area intorno allo Šasko jezero come non edificabile, un documento di livello inferiore, nello specifico il Piano territoriale e urbanistico del comune di Ulcinj fino al 2020 – tuttora in vigore non essendo mai stato sostituito con un nuovo piano – prevede la possibilità di edificare in quell’area. Secondo la bozza del progetto presentata di recente da Alabbar, si tratterebbe di un complesso piuttosto denso, simile ad una piccola città che sorgerebbe in un ambiente naturale ad oggi rimasto completamente incontaminato.

Il Centro per il giornalismo investigativo del Montenegro (CIN-CG) ha contattato Eagle Hills in merito a questo progetto. Tuttavia, l’azienda non ha voluto rispondere ad una serie di domande riguardanti i piani territoriali e la tutela dell’ambiente.

La privatizzazione del suolo pubblico

Il ministero della Pianificazione Territoriale, dell’Urbanistica e del Patrimonio Statale (MDUP) e il comune di Ulcinj affermano che il nuovo progetto è in fase di sviluppo secondo uno studio del 2012 che prevede la costruzione di un eco-villaggio e un centro turistico nella località di Šas.

Il documento in questione aveva scatenato forti polemiche già al momento della sua adozione, essendo stato approvato su spinta dell’allora sindaco Nazif Cungu per un progetto su un suo terreno privato. A suscitare perplessità il fatto che Cungu, ai circa 50.000 metri quadrati di terreno privato, aveva aggiunto ulteriori 30.000 metri quadrati di terreno demaniale, trasformando di fatto la proprietà statale in un bene privato.

A causa di questo progetto, Cungu è stato interrogato presso la procura di Ulcinj e, nel 2016, la procura speciale ha aperto un’indagine contro di lui e il suo predecessore alla carica di sindaco, Gzim Hajdinaga, sospettati anche di diverse frodi. Tuttavia, il caso è stato successivamente archiviato.

Dai registri catastali – di cui il CIN-CG ha preso visione – emerge che una parte significativa dell’area destinata all’eco-resort è ancora di proprietà dello stato, più precisamente dell’azienda pubblica Putevi doo [che si occupa della manutenzione della rete stradale]. Il progetto comprende un tratto della strada che collega i villaggi circostanti al lago.

Secondo la legge sulla pianificazione territoriale del 2025, i piani che non sono conformi al piano regolatore di livello superiore devono essere armonizzati o sostituiti. Nello specifico, come spiega Sonja Dragović, ricercatrice dell’Istituto universitario di Lisbona, la legge stabilisce l’obbligo per le amministrazioni locali di adottare nuovi documenti di pianificazione territoriale entro ventidue mesi dalla data di entrata in vigore della legge, quindi entro l’inizio del 2027.

Nonostante il progetto non sia in linea con il più alto documento di pianificazione statale, il ministero ha rilasciato un permesso tecnico-urbanistico per la costruzione nel gennaio 2026. L’autorizzazione riguarda ulteriori 20.000 metri quadrati di terreno, di proprietà di Cungu, non inclusi nello studio preliminare di cui sopra, aprendo così la possibilità che il progetto finale sia più esteso di quanto originariamente previsto.

Interpellato dai giornalisti, il ministero sostiene che il permesso rilasciato si riferisca ad un solo lotto urbano. “Per altri lotti, suggeriamo di contattare l’ufficio competente del comune di Ulcinj”.

Quest’ultimo afferma però di non disporre di informazioni precise sulla portata del progetto e di non essere competente ad approvarlo, in quanto tale compito spetta al ministero e all’architetto capo del Montenegro.

L’Agenzia per la protezione ambientale sottolinea che per il progetto di Šas non è stata presentata alcuna richiesta per stabilire se sia necessario redigere uno studio di impatto ambientale.

L’anno scorso, dopo il fallito tentativo di realizzare un progetto megalomane sulla Velika plaža ad Ulcinj, Alabbar ha annunciato l’intenzione di costruire in altre località del Montenegro, tra cui Buljarica, lo Šasko jezero e altre aree nel nord del paese. Il progetto Šas Heights è quello più vicino alla realizzazione.

Piani controversi

Già promuovendo il progetto Velika Plaža nel 2025, Alabbar aveva previsto di costruire su terreni demaniali, che avrebbero dovuto essergli concessi a titolo gratuito dal governo di Podgorica. In questo modo, un terreno di proprietà statale sarebbe di fatto passato in mano privata.

“Secondo tutti i precedenti documenti di pianificazione territoriale, l’area dello Šasko jezero avrebbe dovuto essere protetta”, afferma Azra Vuković dell’ong Green Home.

“Nel 2015 abbiamo preparato un allegato allo studio di tutela per quest’area, ma le istituzioni non hanno ancora portato a termine la procedura. Quindi, l’area, che presenta tutte le caratteristiche necessarie e dovrebbe essere protetta come monumento naturale, non gode ancora di alcuna tutela istituzionale”.

Nonostante nel Piano territoriale l’area della Briska Gora e dello Šasko jezero sia indicata come zona incontaminata dell’ambiente naturale, il comune ha approvato alcune modifiche al Piano, oltre ad adottare tre studi preliminari che prevedono la costruzione di significative strutture ricettive turistiche.

“Tutti e tre gli studi di fattibilità, in particolare quello relativo alla costruzione di un eco-resort, che oltre a terreni privati ​​includeva anche terreni demaniali, avrebbero dovuto essere annullati. Questi studi non offrono una visione realistica delle esigenze e delle possibilità per l’area dello Šasko jezero e spianano la strada alla devastazione dei nostri siti naturali e archeologici”, denuncia Azra Vuković.

I documenti in questione non riconoscono i valori naturali del lago, non rispondono alle esigenze e ai bisogni di quest’area, né tanto meno soddisfano gli standard in materia di tutela ambientale che il Montenegro, da paese candidato all’adesione all’UE, dovrebbe applicare.

Uno dei tre studi di fattibilità riguarda la costruzione di un campo da golf a 18 buche sul lato meridionale dello Šasko jezero, verso la Briska gora. Il progetto di un golf resort era previsto in quella zona durante il mandato di Cungu nel 2013. Cungu aveva promosso personalmente il progetto, presentandolo a potenziali investitori.

Già allora, gli esperti avevano messo in guardia sul rischio che le costruzioni di questo tipo si rivelassero estremamente dannose per l’ambiente. Il Consiglio per la revisione dei documenti di pianificazione del ministero dell’Ecologia, della Pianificazione Territoriale e dell’Urbanistica aveva proposto di rivedere il progetto, sottolineando diversi aspetti negativi, come l’eccessivo consumo idrico, il disboscamento e le alterazioni della morfologia e della struttura del suolo.

Nazif Cungu sostiene che il nuovo progetto di Alabbar non includa l’area in cui in precedenza erano stati previsti campi da golf.

Lo Šasko jezero è ufficialmente riconosciuto come “key biodiversity area”, quindi come un’area di importanza internazionale per la conservazione della biodiversità. Fa parte del più ampio sistema del delta della Bojana, uno dei più importanti complessi di zone umide del Mediterraneo orientale. “Ciò significa che in una piccola area si concentra un’elevata biodiversità, sensibile all’inquinamento, all’urbanizzazione, al turismo e alle variazioni del regime idrico”, sottolinea Azra Vuković.

Inoltre, lo Šasko jezero è stato proposto per la lista degli habitat Natura 2000, pertanto è necessario armonizzare i piani per quest’area con i criteri pertinenti.

La questione delle acque reflue

“Considerato che la questione della gestione delle acque reflue urbane non è mai stata affrontata in quell’area, per un progetto come quello proposto da Alabbar sarebbe necessario sviluppare gli impianti di depurazione”, spiega Vuković. “La descrizione fornita nello studio di fattibilità non corrisponde alle esigenze di un numero così elevato di impianti. Vi è quindi un rischio significativo che le acque reflue provenienti da tali impianti finiscano nelle acque dello Šasko jezero, compromettendone gravemente la qualità”.

L’attivista spiega che il carico di materia organica nel lago è aumentato significativamente negli ultimi 30-40 anni a causa del crescente inquinamento delle acque del fiume Bojana, al quale è collegato, ma anche per il deflusso di acque provenienti dalle aree circostanti. “Per questo il lago sta subendo un processo di ‘invecchiamento’ accelerato e ogni ulteriore materia organica che potrebbe finire nel lago in futuro accelererebbe notevolmente questo processo, compromettendo non solo la biodiversità ma la stessa sopravvivenza del lago”.

Vuković sottolinea inoltre che l’intera area intorno al lago è un sito archeologico di inestimabile valore, finora inesplorato, e che, in tal senso, esiste il serio rischio che l’avvio di grandi lavori in quest’area ne comprometta irrimediabilmente il valore storico e culturale.

Secondo la Direzione per la tutela dei beni culturali, invece, il progetto sarebbe previsto a circa un chilometro di distanza dal sito archeologico, e quindi non ricadrebbe nell’area tutelata come bene culturale.

Un progetto devastante

“Essendo incastonata tra le colline, l’area dello Šasko jezero è caratterizzata dalla tranquillità. Qui regna il silenzio ed è un’esperienza speciale”, afferma Azra Vuković. “Anche nelle presentazioni del progetto di Alabbar, si legge che si tratta di un luogo ‘tranquillo’ e ‘incontaminato’. È proprio questa tranquillità che verrebbe prima distrutta dalla costruzione e poi dall’utilizzo di ben sessanta infrastrutture previste tra cui strade di accesso, illuminazione pubblica, traffico, attività turistiche, etc”.

“Il progetto presentato da Alabbar non è affatto in sintonia con l’ambiente, né con la cultura e l’identità architettonica dell’area dello Šasko jezero”, afferma Zenepa Lika, architetto e direttrice dell’ong Dr. Martin Schneider-Jacoby.

Quello che ci viene presentato – denuncia Lika – non è un centro di turismo ecologico, ma un progetto completamente in contrasto con l’ambiente, che inevitabilmente finirà per devastare un’area finora incontaminata.

Un’altra criticità riguarda il fatto che i progetti vengono realizzati secondo piani urbanistici obsoleti, una pratica comune in Montenegro. “A livello locale vengono utilizzati piani che si sono dimostrati controversi e che andrebbero aggiornati”, sottolinea l’architetto.

Un quadro normativo contraddittorio

“A causa delle continue, e spesso radicali, modifiche del quadro legislativo che disciplina la pianificazione territoriale in Montenegro, ci troviamo spesso in una situazione in cui i piani territoriali che non dovrebbero più essere in vigore risultano ancora validi”, sottolinea la ricercatrice Sonja Dragović.

La legge del 2025 prevede che i documenti di pianificazione delle unità territoriali più ristrette debbano essere armonizzati con i documenti di pianificazione delle unità territoriali più ampie (ad esempio, i piani locali con il piano territoriale nazionale), soprattutto per quanto riguarda l’utilizzo del territorio, il concetto e i parametri di pianificazione.

“Va inoltre sottolineato che la legge del 2025 non riconosce alcune tipologie di documenti di pianificazione che avevamo in precedenza, come lo studio di fattibilità locale. A livello locale, ora esistono solo il piano urbanistico-spaziale, il piano regolatore locale dettagliato e il progetto urbanistico”, spiega Dragović.

Per superare le incongruenze esistenti, le amministrazioni locali dovrebbero elaborare un documento completamente nuovo, cioè un nuovo piano regolatore locale dettagliato, entro l’inizio del prossimo anno (nel rispetto delle scadenze previste dalla legge). Questo piano – come spiega Dragović – dovrebbe recepire le linee guida dei piani superiori in vigore, come il nuovo Piano territoriale del Montenegro fino al 2040.

“Nel frattempo, continueranno ad essere applicati i vecchi documenti di pianificazione, nonostante la nuova legge del 2025 non li riconosca più come documenti di pianificazione locale. Tutti gli studi locali continueranno ad essere applicati fino a quando non verranno cancellati dal Registro ufficiale dei documenti di pianificazione”, spiega la ricercatrice.

“Tuttavia, tenendo conto delle difficoltà che i comuni incontrano nel tentativo di creare gli enti locali che si occupino della pianificazione territoriale, credo che ci possiamo aspettare una proroga di tale termine e, di conseguenza, un’applicazione più ampia dei vecchi documenti di pianificazione. Così aumenta anche la possibilità che i progetti previsti da questi piani vengano realizzati”. conclude Dragović.