La crisi abitativa sta colpendo le città di tutta l’Unione europea ed è una delle principali cause dell’esclusione sociale e dell’emarginazione urbana. Negli ultimi anni a Zagabria i prezzi degli appartamenti e degli affitti sono aumentati in modo significato. Parallelamente, si è assistito ad una costante crescita del turismo, portando ad un aumento del numero di appartamenti ritirati dal mercato degli affitti a lungo termine e utilizzati per affitti brevi e turistici.

La città di Zagabria, firmataria, insieme ad altre città europee del Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili, è consapevole della crisi abitativa e ha assunto pubblicamente impegni a livello europeo. In attesa che la Commissione europea approvi l’istituzione del Fondo per l’edilizia abitativa accessibile, quali azioni concrete ha intrapreso il comune di Zagabria per rispondere alla crisi degli alloggi e per tutelare i cittadini?

Le competenze dell’amministrazione comunale di Zagabria riguardano principalmente la gestione del patrimonio immobiliare di proprietà del comune. Quindi, nel corso dell’attuale mandato, come anche in passato, abbiamo preso alcune decisioni per permettere una gestione più razionale e responsabile degli alloggi pubblici.

Innanzitutto, la locazione degli appartamenti di proprietà del comune è regolamentata in modo più equo dal punto di vista sociale. Abbiamo interrotto la vendita di appartamenti (praticata durante la precedente amministrazione, a determinate condizioni) e abbiamo proseguito con la progettazione e la costruzione di nuovi immobili destinati alla locazione.

Oltre a queste decisioni, abbiamo cercato di rispondere al boom degli affitti brevi, aumentando la tassa per posto letto da 40 a 200 euro all’anno. Tutte queste misure mirano a riequilibrare il rapporto tra domanda e offerta di appartamenti a Zagabria, ovvero a colmare il cosiddetto divario abitativo di ben 38.000 appartamenti (fonte: Istituto Economico).

Il comune di Zagabria utilizza dati ufficiali e regolarmente aggiornati per monitorare l’andamento dei prezzi degli affitti e del mercato immobiliare nella città? In caso affermativo, quali sono le principali tendenze osservate negli ultimi cinque anni?

L’Ufficio economico del comune, più precisamente il Settore per l’informazione strategica e la ricerca, monitora costantemente l’andamento dei prezzi degli affitti e del mercato immobiliare. In generale, si registra una costante tendenza al rialzo dei prezzi degli appartamenti, sia in affitto che in vendita. Le ragioni sono molteplici: il rapporto domanda e offerta è fortemente sproporzionato perché un gran numero di appartamenti è stato convertito in unità abitative destinate all’affitto a breve termine (attualmente il rapporto tra la prima e la seconda categoria è di 1:5). Il risultato è una diminuzione dell’offerta di appartamenti destinati all’affitto a lungo termine, accompagnata da un incremento dei prezzi degli appartamenti disponibili sul mercato.

A Zagabria il settore delle costruzioni è in piena espansione, con nuovi edifici residenziali che spuntano ad ogni angolo. Tuttavia, molti appartamenti restano vuoti (stando ai dati provenienti da diverse fonti, il numero varia da 54.000 a 85.000, su un totale di 360.000), fatto che suggerisce che gli appartamenti non vengono costruiti per soddisfare il fabbisogno abitativo, bensì come investimento immobiliare. La rigenerazione di questo patrimonio abitativo non occupato rientra tra le responsabilità del governo, non del comune.

Quanto spende in media un abitante di Zagabria per il canone di locazione, o per la rata del mutuo per la prima casa, in rapporto allo stipendio medio?

I canoni di locazione, come anche le rate del mutuo, variano a seconda della posizione, dell’accessibilità, dell’anno di costruzione e delle condizioni dell’edificio o dell’appartamento, etc. Lo stipendio netto medio a Zagabria alla fine del 2025 era di 1.650 euro, mentre il prezzo medio del canone di locazione era di 900 euro (14-15 euro al metro quadro). Il canone per un monolocale nel centro città oscilla tra 600 e 800 euro.

In generale, si ritiene che le spese per l’alloggio (rate di affitto o mutuo, più utenze) non debbano superare il 30% del reddito familiare totale. Dai dati sopra citati emerge che i nuclei unipersonali si avvicinano molto a questa soglia o la superano.

Per quanto riguarda i mutui per la casa, l’importo medio di una rata equivale pressappoco all’importo medio del canone di locazione. Il prezzo medio di un appartamento si aggira intorno ai 2.800 euro al metro quadro. I canoni di locazione, come anche i prezzi degli appartamenti in vendita, sono cresciuti ad un tasso superiore al 10% all’anno, rendendo molto difficile far fronte alla crisi abitativa.

Quanti appartamenti sono attualmente registrati per locazioni turistiche brevi a Zagabria? Quale tendenza si è osservata negli ultimi anni? Il comune sta monitorando l’impatto di questi appartamenti sul mercato immobiliare a lungo termine?

Attualmente a Zagabria sono registrate circa 3.500 camere e 2.500 appartamenti per affiti turistici brevi. Entrambe le categorie registrano una crescita continua. Grazie alle modifiche alla Legge sulla tassazione degli immobili, che hanno incoraggiato i proprietari di appartamenti vuoti a metterli sul mercato, è aumentata anche l’offerta di appartamenti destinati alla locazione a lungo termine, attualmente ce ne sono circa 5.000. Mettendo sul mercato l’ingente numero di appartamenti vuoti, di cui abbiamo parlato prima, sarà possibile risolvere sostanzialmente la crisi abitativa in Zagabria, ossia riequilibrare il rapporto tra domanda e offerta di appartamenti.

È vero che il comune di Zagabria possiede circa 6.300 appartamenti? Quale percentuale rappresentano questi appartamenti rispetto al patrimonio immobiliare complessivo del comune? Quanti di questi immobili sono destinati alle case popolari, ossia alle locazioni a prezzi accessibili e agevolati?

Sì, è vero, il comune ha circa 6.300 appartamenti, cioè poco meno del 2% di tutti gli appartamenti a Zagabria (intorno a 360.000). In linea con il forte impegno sociale di questa giunta, la maggior parte degli appartamenti (60%) è occupata da cittadini socialmente bisognosi, mentre i restanti appartamenti sono destinati a persone con redditi leggermente più alti.

Secondo quanto previsto da una delibera comunale sulle locazioni abitative, recentemente modificata, la categoria di persone socialmente bisognose include i nostri concittadini con redditi significativamente inferiori allo stipendio medio a Zagabria. Se si tratta di un nucleo unipersonale, questa soglia è del 50%, mentre per una coppia è pari al doppio del 30% dello stipendio medio. Il canone di locazione in questo caso è molto basso e ammonta a soli 0,36 euro al metro quadro.

Al di sopra di questa soglia, la scala è progressiva, ovvero dipende dal reddito familiare. In parole povere, più alto è il reddito familiare, più alto è il canone di affitto, indipendentemente dalla superficie dell’appartamento. Questa logica ci è sembrata giusta dal punto di vista sociale, anche per evitare che i cittadini molto ricchi utilizzino alloggi pubblici (come accaduto in passato).

Quanti di questi appartamenti sono attualmente vuoti e per quali motivi? Esiste una strategia per aumentare il patrimonio abitativo pubblico nei prossimi cinque o dieci anni?

La maggior parte degli appartamenti è occupata e la domanda è di gran lunga maggiore dell’offerta. Un centinaio di appartamenti rimangono sempre vuoti per vari motivi (scadenza del contratto, trasferimento, decesso dell’inquilino, etc.). Una volta liberato, un appartamento viene immediatamente ristrutturato e preparato per nuovi inquilini, secondo una lista di priorità.

Considerando che, come già accennato, la domanda supera l’offerta, ci impegneremo ad aumentare il numero di appartamenti di diverse centinaia entro la fine del mandato. Innanzitutto, stiamo ampliando il quartiere di Podbrežje, dove è attualmente in costruzione un edificio con 288 appartamenti, e ne stiamo progettando un altro con circa 170 appartamenti.

Inoltre, abbiamo recentemente organizzato un concorso internazionale di urbanistica e architettura “Europan” per un’area chiamata Klara Nova con 130 appartamenti (a vincere il concorso è stato un giovane studio di progettazione spagnolo), e stiamo anche sviluppando la zona di Borovje, dove prevediamo di costruire circa seicento appartamenti. Oltre a tutto ciò, ci impegneremo a sviluppare singole aree, ovvero terreni di proprietà del comune, dove è possibile costruire edifici residenziali.

In che modo la creazione di un fondo europeo per l’edilizia abitativa accessibile potrebbe contribuire a far fronte alla crisi abitativa a Zagabria? Magari con nuove costruzioni, la ristrutturazione di edifici esistenti o l’acquisto di immobili da parte del comune?

Il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili riconosce chiaramente per la prima volta la portata della crisi abitativa nelle aree urbane europee e apre la strada alla creazione di un nuovo strumento finanziario europeo dedicato all’edilizia abitativa sociale a prezzi accessibili.

Come annunciato nel Piano, la Commissione europea, in collaborazione con la Banca europea per gli investimenti e con le istituzioni competenti degli stati membri, svilupperà un meccanismo di finanziamento a lungo termine, che si concentrerà sull’aumento dell’offerta di alloggi e sulla ristrutturazione del patrimonio abitativo esistente.

Il nuovo strumento europeo nasce in risposta alle richieste delle grandi città europee, tra cui Zagabria, che da anni ormai chiedono di istituire una fonte di finanziamento permanente che garantisca sempre maggiori risorse a livello dell’UE. Programmi a breve termine e una tantum non possono risolvere i problemi strutturali che le città devono affrontare: carenza di alloggi, aumento dei prezzi degli affitti e mancanza di meccanismi per la ristrutturazione e la riqualificazione sistematica degli edifici esistenti.

Le città riunite nell’iniziativa Mayors for Housing hanno sottolineato la necessità di creare un fondo europeo per affrontare queste sfide a lungo termine mobilitando circa 300 miliardi di euro per costruire nuove abitazioni e ristrutturare il patrimonio abitativo esistente nell’Unione europea.

Quindi, il comune di Zagabria accoglie positivamente l’annuncio dell’istituzione del fondo poiché ci garantirebbe una fonte di finanziamento stabile e pluriennale per progetti comunali chiave, da Podbrežje e Borovje ai nuovi investimenti a Sveta Klara. Allo stesso tempo, il nuovo strumento aprirebbe la strada alla conversione di edifici pubblici abbandonati in appartamenti. Il Piano europeo vede proprio in questa conversione una delle misure più rapide ed efficaci per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili nelle aree urbane.

In altre parole, il Piano getta le basi per un modello di finanziamento che le città cercano da tempo e Zagabria accoglie con favore questo passo avanti perché ci permetterà di aumentare significativamente il patrimonio di alloggi a prezzi accessibili nei prossimi anni e di portare avanti progetti che non sarebbero realizzabili dal punto di vista finanziario senza un apposito strumento europeo.

Come il comune di Zagabria intende integrare le sue politiche abitative con gli impegni assunti nell’ambito del Piano d’azione europeo per l’edilizia abitativa?

Zagabria è tra le città attivamente coinvolte nella definizione della politica abitativa europea. Attraverso l’iniziativa Mayors for Housing, la città fa parte di un’alleanza che ha contribuito direttamente all’elaborazione del Piano d’azione europeo per l’edlizia abitativa, chiedendo un coinvolgimento più significativo delle città e un accesso più diretto ai fondi UE.

Il Piano d’azione e il Piano europeo per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili sottolineano che la crisi abitativa si sente di più nelle città e che le autorità locali svolgono un ruolo fondamentale nell’affrontare il problema dell’accessibilità degli alloggi.

Zagabria sta armonizzando le sue politiche con quelle europee attraverso una serie di misure concrete. I nuovi criteri di assegnazione degli appartamenti, introdotti all’inizio del 2025 e basati principalmente sul reddito familiare, riflettono pienamente gli obiettivi europei per una distribuzione più equa degli alloggi pubblici.

Inoltre, il Piano europeo mette in guardia sugli effetti negativi degli affitti turistici brevi sulla disponibilità di appartamenti e Zagabria ha già risposto aumentando le tasse [per locazioni brevi] in modo da incoraggiare il reinserimento gli appartamenti nel mercato degli affitti a lungo termine.

Anche nelle raccomandazioni del Comitato europeo delle regioni si sottolinea quanto sia importante rafforzare le capacità degli enti locali per garantire una progettazione professionale e sostenibile a lungo termine di interventi di edilizia abitativa, in linea con gli standard europei di pianificazione e gestione.

Infine, come vengono attualmente utilizzati i fondi di coesione europei per affrontare la crisi abitativa a Zagabria? Il comune vede una possibilità di miglioramento in questo ambito?

All’inizio dell’attuale periodo finanziario, l’utilizzo dei fondi strutturali e di investimento europei per progetti di edilizia abitativa in Croazia è stato molto limitato. I fondi sono stati destinati principalmente alle regioni assistite e alla riqualificazione energetica, mentre la costruzione di alloggi a prezzi accessibili nelle grandi aree urbane come Zagabria non era considerata una categoria di investimento accettabile.

Il Fondo per lo sviluppo urbano, istituito in Croazia da tempo come strumento del Fondo europeo di sviluppo regionale, è stato ampliato dopo la revisione della politica di coesione a metà del periodo di programmazione, in modo da poter essere utilizzato anche dalle città interessate dagli investimenti territoriali integrati, tra cui Zagabria, per investimenti in alloggi a prezzi accessibili.

Questa estensione rappresenta un passo avanti positivo perché ci permette per la prima volta di utilizzare l’attuale strumento di coesione per la costruzione di alloggi da destinare alla locazione nelle aree urbane. Tuttavia, nonostante questo cambiamento positivo, la dotazione complessiva del fondo è rimasta molto limitata, il che significa che i singoli progetti possono contare su importi modesti (circa dieci milioni di euro), insufficienti per grandi investimenti di cui Zagabria ha bisogno.

La Commissione europea, durante la revisione intermedia, ha invitato gli stati membri a raddoppiare gli investimenti in alloggi a prezzi accessibili e, in collaborazione con le città, a reindirizzare parte dei fondi non utilizzati del Meccanismo per la ripresa e la resilienza verso progetti abitativi al fine di aumentare l’efficacia degli strumenti di coesione. In questo contesto, il comune di Zagabria auspica che anche in Croazia, attraverso il Programma per la competitività e la coesione, entro la fine del periodo 2021-2027 si apra la possibilità di stanziare fondi speciali destinati agli alloggi a prezzi accessibili.

È particolarmente importante sottolineare che il Fondo sociale per il clima dell’Unione europea svolgerà un ruolo significativo nel prossimo periodo, concentrandosi specificamente sulle famiglie vulnerabili e sugli investimenti in unità abitative efficienti dal punto di vista energetico e accessibili, tra cui la costruzione, la ristrutturazione, il miglioramento dei sistemi di riscaldamento e raffreddamento e altre misure infrastrutturali che contribuiscono direttamente a ridurre i costi dell’abitare.