Il centro di Tirana è uno spazio denso, pieno di persone, automobili, biciclette, monopattini elettrici, e architetture di ogni tipo.

A stento, negli orari di punta, si nota l’ampiezza dei bulevard, tanto il paesaggio è saturo e in movimento. Le architetture di diversi periodi storici si guardano tra loro: ma, a spiccare, sono soprattutto i numerosi grattacieli. Tutti recenti; tutti imponenti; tutti piuttosto fantasiosi.

Sono i progetti dei cosiddetti “archistar”: nomi come Stefano Boeri (noto in Italia soprattutto per il “Bosco verticale” di Milano), Marco Casamonti, lo studio olandese MVRDV, quello belga 51N4E. Grandi nomi prestigiosi; progetti innovativi e attenti all’ambiente, si dice.

L’attuale primo ministro “Edi Rama ha sfruttato questi architetti di grido per legittimare questo sviluppo”, ci racconta Erblin Vukaj, giornalista della testata indipendente Citizens, mentre ci troviamo a un incrocio emblematico da questo punto di vista. Siamo nel quartiere centrale di Blloku: da qui è partita la nostra passeggiata in compagnia di Vukaj e della sua collega, la giornalista Elira Kadriu, tra Rruga Brigada VIII e Rruga Vaso Pasha.

Nello stesso spazio convivono villette in cui vivevano probabilmente dirigenti del Partito socialista ai tempi del regime (1944-1990): palazzine sorte dopo la sua fine, assieme a costruzioni imponenti come il Blloku Cube di Stefano Boeri, la sede della Credins Bank progettata dallo studio albanese Atelier 4 e altri due grattacieli in costruzione progettati dallo studio di Marco Casamonti. Dal balcone di una vecchia palazzina campeggia uno striscione che se la prende con le politiche edilizie del governo. Poco più avanti, Vukaj ci indica un edificio che sarà demolito per fare spazio a un’altra torre. Intorno, nessuna traccia di parchi o piste ciclabili.

Dietro questa imponente presenza edilizia si nasconde, però, un vuoto. Secondo dati dell’istituto di statistica albanese (INSTAT, citati qui) nel 2023 un appartamento su tre in Albania era disabitato: la giornalista Ola Xama nel 2024 ha denunciato che nella provincia di Tirana ci sono oltre 85mila case vuote, di cui  52mila nel solo comune della capitale. Al ritmo attuale di crescita della popolazione, “ci vorrebbero 45 anni” per riempire questi appartamenti, spiega Xama.

Il dato è in netto aumento rispetto al censimento precedente (2011), quando era una su cinque (21,6 per cento). Questo in un paese che si svuota: tra il 2011 e il 2023 l’Albania ha perso quasi mezzo milione di persone.

Lo sviluppo edilizio invece non si ferma, anzi. Se nel 2015 sono stati concessi permessi per la costruzione di nuovi edifici residenziali pari a una superficie di 50 chilometri quadrati, nel 2022 l’estensione è stata di 2.071 chilometri quadrati: oltre 40 volte di più, e così negli anni successivi.

Un aumento dell’offerta, accompagnato da una diminuzione della domanda, dovrebbe produrre un abbassamento dei prezzi. Invece i prezzi delle case continuano ad aumentare, a differenza dei salari.

A Tirana, secondo i dati della Banca d’Albania, i prezzi delle case sono aumentati del 5,1 per cento nei primi sei mesi del 2025 e del 32,6 per cento su base annua. Se nel 2011 un appartamento nei quartieri più centrali della città poteva costare tra i 700 e i 2.500 euro al metro quadrato, oggi la forbice si è spostata sui 2.500-4.500 euro al metro quadrato.

In Albania il reddito medio mensile (lordo) è di circa 82 mila lek (850 euro); il salario minimo mensile dal gennaio 2026 è passato da 40 mila a 50 mila lek (518 euro), facendone comunque il paese con il salario minimo più basso in Europa dopo Moldova e Ucraina.

A Tirana è oggi complicato, se non impossibile, trovare un bilocale in affitto a meno di 600 euro mensili.

A liberare questa frenesia edilizia è stata una politica cominciata durante il mandato da sindaco di Edi Rama (2000-2011, poi primo ministro dal 2013), del Partito Socialista, e poi proseguita dal suo successore e compagno di partito Erion Veliaj (oggi in carcere con accuse di corruzione e riciclaggio di denaro).

Inoltre, nel 2017 è stato approvato il piano urbanistico “Tirana 2030”, data simbolica che dovrebbe anche segnare l’ingresso del paese nell’Ue. Firmato da Stefano Boeri Architetti, il piano introduce l’idea di sviluppo verticale della città. Per liberare spazi da dedicare a piazze e aree verdi, decongestionare il traffico grazie allo sviluppo del trasporto pubblico e delle piste ciclabili.

La realtà è purtroppo molto diversa dai rendering.

I piani urbanistici italiani di Tirana

“Il piano Tirana 2030 ha aperto la città alla costruzione e alla densificazione”, ci spiega l’architetta e ricercatrice Dorina Pllumbi, che ha lungamente riflettuto sulla questione. “Prima i palazzi non potevano superare i sette piani, nove in alcuni casi”. Oggi l’edificio con più piani già completato è il Downtown One, che ne conta 40. Ma ci sono progetti già approvati che supereranno i 70 piani.

“Non c’è stata alcuna attenzione per gli edifici storici – prosegue Pllumbi – con bellissime abitazioni monofamiliari demolite senza scrupolo. La città sta cambiando molto rapidamente, e questo sta avendo un impatto sulle persone, che in diversi casi hanno perso ogni riferimento, ogni connessione con i loro vicini di casa e di quartiere”.

Se la gentrificazione è un fenomeno ormai conosciuto in tante città europee, a Tirana ha un sapore diverso. Siamo abituati a osservare città che si svuotano di una parte della popolazione per fare spazio a un’altra – un’altra classe sociale o ancora i turisti – ma il caso di Tirana è diverso. Per chi viene costruita la città?

“L’idea che mi sono fatto è che Rama voglia soprattutto cambiare la facciata di questa città, per ‘lasciare un segno’. Un problema di ego: senza un vero piano urbanistico, senza riguardo per l’equilibrio estetico, distruggendo la nostra memoria collettiva. Tutto questo favorendo il riciclaggio di denaro sporco”, ci ha detto Vukaj mostrandoci il centro.

Un’ipotesi, quella del riciclaggio, che emerge da tutte le conversazioni avute a Tirana, senza però che nessuno abbia fornito prove concrete.

Lo scorso settembre è stato pubblicato un report della fondazione Friedrich Ebert dal titolo emblematico: “Il riciclaggio di denaro nel settore immobiliare: il suo impatto sulla vita socio economica in Albania”. Il rapporto, basandosi su dati che non sempre possono essere verificati, stima che la corruzione e l’evasione fiscale in Albania abbiano generato “almeno 8,17 miliardi di euro di entrate nel periodo 2015-2024”, soprattutto nel settore edile. “Negli ultimi anni, il mercato immobiliare albanese ha prodotto una situazione che non può essere spiegata dai normali meccanismi di un mercato libero e competitivo”, si legge nel report. “[…] i prezzi degli immobili sono aumentati a un ritmo più rapido negli ultimi 10 anni, in particolare tra il 2021 e il 2024. Teoricamente e logicamente, un tale aumento dei prezzi, mentre l’offerta sul mercato aumenta, si verifica quando il mercato è influenzato da fattori così potenti da distorcere i rapporti tipici tra domanda, offerta e prezzo”.

Proprio un secolo fa, nel 1925, cominciava il progetto di pianificazione del centro di Tirana a opera di architetti e urbanisti italiani inviati dal regime fascista. I nomi di Armando Brasini e Gherardo Bosio sono ben noti in città. Lungo le strade non è difficile riconoscere lo stile di edifici del periodo, come l’ufficio del primo ministro, piazza Madre Teresa (un tempo piazza Vittorio Emanuele III) o la sede del Politecnico (ex Casa del fascio): tutti progetti di Bosio, situati a pochi passi l’uno dall’altro.

Oggi la storia si ripete, “con una certa ironia”, ci fa notare Vukaj. Ma in maniera più subdola. “La considero una forma di colonialismo”, osserva Dorina Pllumbi. “Non inteso in senso classico ovviamente, è una forma più leggera di ‘colonialità del potere’, che vedo in azione al giorno d’oggi tra diversi paesi”. Durante la nostra conversazione, Pllumbi fa riferimento a una “inferiorità interiorizzata” che l’Albania ha sviluppato nei confronti degli stranieri, in particolare se “occidentali”.

Un esempio di questo fenomeno è il padiglione della Biennale di Venezia 2025: dedicato all’architettura albanese, è stato curato dalla svizzera Anneke Abhelakh e ospitava tutto fuorché contributi di architetti albanesi. Il padiglione si intitolava “Building Architecture Culture”: “Come se prima non ci fosse architettura in Albania, come fosse tabula rasa”,  spiega Pllumbi.

Alla fine della nostra passeggiata, Vukaj ci mostra alcune immagini di rendering del festival di architettura “Bukë dhe Zemër” (Pane e Cuore), per farci capire fino a che punto questi progetti immobiliari siano lunari. L’impressione è che la città, e il paese stesso, siano ormai un parco giochi per la creatività (e il portafogli) di architetti e costruttori.

Il premier Edi Rama ha affermato che il nuovo sviluppo architettonico, con l’apertura al mercato e all’ingresso di investitori e progettisti stranieri, è una forma di riappropriazione di “individualismo” per gli albanesi. Una retorica che Pllumbi rifiuta: “In Albania c’è una certa resistenza a parlare di collettività e collettivismo perché ‘ci abbiamo provato, ed è stato un disastro’. E ora non c’è altra strada se non quella dell’individualismo. Quello che cerco di fare con il mio lavoro – e ci sono altre persone che lo fanno, attivisti e intellettuali, o gruppi come  ATA – è contrastare questa narrazione dominante. Ciò che la generazione dei nostri genitori ha  provato è piuttosto il modo in cui lo stato ha usato l’ideologia del collettivismo per imporre il proprio potere sulla popolazione, sul paese, su ogni aspetto della vita quotidiana. Al contrario, altre forme comunitarie e più genuine di auto-organizzazione hanno sofferto poiché sono state assorbite e catturate sotto questo grande ombrello ideologico del collettivismo statale. Ecco perché dobbiamo mettere in pratica questi modi più autentici di rivendicare la città, non come una forza totalizzante che viene dall’alto, ma come atti collettivi della vita quotidiana”.

L’approccio “muscolare” allo sviluppo urbano della città imposto dal Partito socialista sta cambiando il volto della città, ma non ne sta risolvendo i problemi profondi.

Per esempio, ovunque, nelle facciate delle case, sono visibili delle taniche per la raccolta dell’acqua, segno che la sua disponibilità non è continua. Per Pllumbi si tratta di una “forma di protesta permanente”. “È talmente ovvio”, ci dice, “se un urbanista volesse davvero interrogarsi su quali sono i problemi di questa città, beh, sono evidenti. Se non ci si occupa del traffico, se non si affrontano questioni come i servizi e tutto ciò di cui le persone hanno bisogno per vivere in una città normale, allora non si è fatto molto”.

Mancano gli strumenti per resistere a questo processo: “Le proteste sono molto rare qui, perché ci insegnano a non partecipare. Ed è per questo che noi lavoriamo sul passato”. A raccontarlo è Arnen Sula, attivista dell’associazione Tek Bunkeri, che gestisce uno spazio nel centro di Tirana in cui si svolgono proiezioni, dibattiti, concerti, laboratori teatrali, tutti incentrati sull’elaborazione del passato comune del paese, riflettendo sulla storia della dittatura.

Va anche ricordato che in Albania ci sono stati movimenti di protesta nel 2018-2019 nelle università, e che la demolizione del Teatro nazionale di Tirana ha visto una grande mobilitazione per salvare l’edificio, che è stato distrutto nel 2020.

Attualmente l’associazione ha un contratto di affitto in una villa circondata da palazzine più alte. Gli attivisti non sanno per quanto tempo potranno rimanerci: “Il nostro contratto scade tra due anni – ci spiega Sula – e non sappiamo se sarà rinnovato, perché il proprietario vorrebbe costruire un edificio più alto. Abbiamo investito tanto in questo posto, qui era tutta fanghiglia quando siamo arrivati”. L’unica speranza, ci dice con ironia, è “che il primo ministro vada in carcere almeno per cinque anni, così le costruzioni si fermano e noi possiamo sopravvivere qui”.

L’Europa nel 2030

In questo contesto, per molti l’ingresso dell’Albania nell’Unione europea “è l’unica via”, ci dice Nebi Bardhoshi, ​​antropologo che abbiamo incontrato a Kamza, città a sette chilometri dalla capitale. Questo nella consapevolezza che l’ingresso nell’Ue non basterà a risolvere ogni problema: “Siamo ben consapevoli delle debolezze dell’Unione europea, non siamo naïf”, prosegue. “I margini non lo sono mai: hanno una prospettiva che permette loro di osservare la società in modo diverso. A prima vista tendono a essere considerati inferiori, ma il punto di osservazione è molto più realistico”.

“Vogliamo entrare nell’Unione europea”, fa eco Sula. “Ci è stato promesso che lo faremo nel 2030. Ma penso che per noi non sia possibile, come società – non siamo pronti. Anche a livello istituzionale”. Gli ostacoli a cui fa riferimento Sula sono soprattutto due: l’irrisolta questione della giustizia di transizione, relativa all’elaborazione di quanto accaduto durante il regime socialista, e la corruzione, che descrive come “davvero massiccia”.

È dello stesso avviso Dorina Pllumbi: “L’Ue può sembrare un’altra imposizione, ma potrebbe anche essere un’opportunità per avere un altro livello di impegno politico. Nella pratica, purtroppo, vediamo che l’Ue sembra spesso aver perso la bussola dei propri principi, quindi non so se si possa riporre tanta speranza nell’Unione europea. Se l’Albania finisce per essere una colonia di altre potenze, come spesso sembra (per esempio con la costruzione dei centri di detenzione per immigrati a Gjadër), siamo condannati. Ma se noi, al di là dei politici, prestiamo seria attenzione alla democrazia e la nostra voce e la nostra posizione vengono prese sul serio, allora direi che è un’opportunità per l’Albania”.