Stambena kriza pogađa gradove diljem Europske unije i jedan je od glavnih uzroka socijalne isključenosti i prostorne marginalizacije. U Zagrebu su cijene stanova i najma znatno porasle posljednjih godina. Istovremeno, nastavlja se razvoj turizma u gradu, što dovodi do porasta broja stanova koji se povlače s tržišta dugoročnih najmova i koriste za kratkoročni turistički najam.

Grad Zagreb, koji je zajedno s drugim europskim gradovima potpisnik Europskog plana za priuštivo stanovanje, svjestan je stambene krize i javno je preuzeo obveze na europskoj razini. U iščekivanju da Europska komisija odobri uspostavu Fonda za cjenovno pristupačno stanovanje, koje konkretne mjere Grad Zagreb poduzima kako bi odgovorio na stambenu krizu i zaštitio građane?

Ingerencije Grada Zagreba tiču se prije svega upravljanja stambenim fondom u vlastitom portfelju, pa smo kako u proteklom tako i u aktualnom mandatu donijeli nekoliko odluka koje omogućavaju racionalnije i odgovornije gospodarenje stanovima. Kao prvo, najam gradskih stanova uređen je na socijalno pravedniji način, zaustavili smo prodaju stanova (što se za vrijeme prethodne uprave prakticiralo, pod određenim uvjetima), nastavili smo s planiranjem i izgradnjom novih stanova za najam.

Pored ovih odluka, nastojali smo utjecati na boom kratkoročnog najma, povećavši naknadu po ležaju s 40 na 200 eura godišnje. Sve ove odluke imaju za cilj barem malo povratiti ravnotežu ponude i potražnje za stanovima u Zagrebu, odnosno utjecati na tzv. stambeni jaz (housing gap) od čak 38.000 stanova (izvor: Ekonomski institut).

Luka Korlaet © Grad Zagreb

Koristi li Grad Zagreb službene i redovito ažurirane podatke za praćenje kretanja cijena najma i tržišta nekretnina u gradu? Ako je to slučaj, koji su glavni trendovi uočeni u posljednjih pet godina?

Gradski ured za gospodarstvo, odnosno Sektor za strategijske informacije i istraživanja kontinuirano prati kretanje cijena najma, kao i tržišta nekretnina. Generalno, uočava se trend kontinuiranog povećanja cijena stanova kako za najam tako i za prodaju. Razlozi su višestruki: odnos ponude i potražnje je u jakom nesrazmjeru budući da je velik broj stanova pretvoren u apartmane, odnosno jedinice za kratkoročni najam (odnos prvih i drugih sada je 1:5). Posljedica toga jest smanjenje ponude stanova za dugoročni najam i rast cijena raspoloživih stanova na tržištu.

U Zagrebu se intenzivno gradi i na svakom koraku niču nove stambene zgrade, ali velik je broj praznih stanova (prema procjenama iz nekoliko izvora taj broj se kreće od 54 do 85 tisuća, od ukupno 350 tisuća), što upućuje na zaključak da se stanovi ne grade za zadovoljenje stambenih potreba, već kao nekretninsko ulaganje. Aktivacija tog praznog stambenog fonda u nadležnosti je Vlade, a ne Grada.

Koliko u prosjeku stanovnik Zagreba izdvaja za najam ili za otplatu kredita za svoju prvu stambenu jedinicu, u odnosu na prosječni dohodak?

Cijene najma, odnosno rate kredita variraju ovisno o lokaciji, godini izgradnje i održavanosti zgrade, odnosno stana, pristupačnosti itd. Prosječna neto plaća u Zagrebu krajem 2025. godine iznosila je 1650 eura, dok je prosječna cijena rate najma iznosila 900 eura (14-15 eura po m2). Cijene jednosobnih stanova u širem središtu grada kreću se od 600 do 800 eura. Općenito se smatra da troškovi stanovanja (rata najma ili kredita, uz režije) ne bi smjeli preći 30% ukupnog primanja kućanstva, a iz prethodno navedenih podataka može se zaključiti da su samačka kućanstva vrlo blizu tog praga ili ga prelaze.

Što se pak stambenih kredita tiče, visina prosječne rate otprilike je jednaka prosječnoj visini rate najma, a prosječna cijena stana iznosi oko 2800 eura po četvornom metru. I cijene najma i cijene za prodaju rasle su godišnje po stopi višoj od 10% i čine rješavanje stambenog pitanja vrlo otežanim.

Koliko je trenutno registriranih stanova za kratkoročni turistički najam u Zagrebu? Kakav je trend opažen posljednjih godina? Prati li Grad utjecaj ovih stanova na tržište dugoročnog stanovanja?

U Zagrebu je trenutno registrirano oko 3500 soba i 2500 apartmana za kratkoročni najam. I jedna i druga kategorija bilježe kontinuirani rast. Zbog izmjena Zakona o porezu na nekretnine, koji je vlasnike praznih stanova potaknuo da ih stave na tržište, povećala se i ponuda stanova za dugoročni najam, te se ta brojka kreće oko 5000 stanova. Stavljanjem na tržište prethodno spomenutog ogromnog broja praznih stanova moći će se u bitnome riješiti stambena kriza u Zagrebu, odnosno dovesti u balans ponuda i potražnja za stanovima.

Je li točan podatak da Grad Zagreb raspolaže s približno 6300 stanova u svom vlasništvu? Koliki udio ovi stanovi čine u ukupnom stambenom fondu grada? Koliko ih je namijenjeno socijalnom stanovanju, odnosno najmu po priuštivim, subvencioniranim cijenama?

Tako je, Grad Zagreb raspolaže s otprilike 6300 stanova, što čini nešto manje od 2% ukupnog broja stanova u Zagrebu (oko 360 000). Sukladno snažnoj socijalnoj agendi ove uprave, u većini stanova (60%) obitavaju naši socijalno potrebiti sugrađani, dok su ostali stanovi namijenjeni onima s nešto višim prihodima. Prema nedavno noveliranoj Odluci o najmu stanova, u socijalnu kategoriju ubrajaju se naši sugrađani s primanjima znatno nižim od prosječne plaće u Zagrebu. Ukoliko se radi o samačkom kućanstvu taj prag iznosi 50%, a ukoliko se radi o paru tada iznosi dva puta po 30% prosječne plaće. Najamnina je u ovom slučaju vrlo niska i iznosi samo 0,36 eura po četvornom metru.

Iznad tog praga, skala je progresivna, dakle ovisi o visini prihoda kućanstva. Pojednostavljeno, što su veći prihodi nekog kućanstva, veća je i najamnina, neovisno o kvadraturi stana. Ovakva logika činila nam se socijalno pravednom i onemogućava vrlo imućnim sugrađanima da koriste gradske stanove (što je dosad bio slučaj).

Koliko je ovih stanova trenutačno prazno i iz kojih razloga? Postoji li strategija za povećanje javnog stambenog fonda u sljedećih pet do deset godina?

Stanovi su najvećim dijelom popunjeni i potražnja je daleko veća od ponude. Otprilike stotinjak stanova je uvijek prazno zbog više razloga (istek ugovora, iseljenje, korisnik stana je preminuo itd) i ti se prazni stanovi odmah po iseljenju uređuju i priređuju za nove korisnike, slijedom liste reda prvenstva.

Budući da, kako sam spomenuo, potražnja daleko nadmašuje ponudu, nastojat ćemo do kraja mandata povećati broj stanova za više stotina. Kao prvo, dograđujemo naselje Podbrežje gdje se upravo gradi zgrada s 288 stanova, a pripremamo i sljedeću sa otprilike 170 stanova. Nadalje, nedavno smo proveli međunarodni urbanističko-arhitektonski natječaj “Europan” za predio nazvan Klara Nova sa 130 stanova (na kojem je pobijedio jedan mladi španjolski projektni ured), a razvijamo i lokaciju Borovje gdje planiramo izgraditi šestotinjak stanova. Povrh svega, nastojat ćemo razvijati i pojedine lokacije, odnosno zemljišta u vlasništvu Grada na kojima je moguće realizirati stambene zgrade.

Na koji bi način uspostava Europskog fonda za priuštivo stanovanje mogla konkretno doprinijeti rješavanju stambene krize u Zagrebu? Možda kroz novu izgradnju, obnovu postojećih objekata ili kupnju nekretnina?

Europski plan za priuštivo stanovanje po prvi put jasno prepoznaje razmjere stambene krize u europskim urbanim sredinama i otvara put uspostavi novog europskog financijskog instrumenta namijenjenog priuštivom i socijalnom stanovanju. Plan najavljuje da će Europska komisija, u suradnji s Europskom investicijskom bankom i nacionalnim razvojnim institucijama, razviti dugoročni mehanizam financiranja, koji će biti usmjeren na povećanje ponude stanova i modernizaciju postojećeg fonda.

Ovaj novi europski instrument odgovor je na višegodišnje zahtjeve većih europskih gradova, među kojima je i Zagreb, da se na razini Europske unije uspostavi trajni, predvidivi i rastući izvor financiranja. Kratkoročni i jednokratni programi ne mogu riješiti strukturne probleme s kojima se gradovi suočavaju: manjak stanova, rast cijena najma i nedostatak mehanizama za sustavnu obnovu i prenamjenu postojećih objekata. Gradovi okupljeni u inicijativi Mayors for Housing upozorili su da je za dugoročno rješavanje ovih izazova nužan upravo europski fond koji bi mogao mobilizirati oko 300 milijardi eura potrebnih za izgradnju novih stanova i obnovu postojećeg stambenog fonda u Europskoj uniji.

S obzirom na to, Grad Zagreb snažno podržava najavu osnivanja ovakvog fonda jer bi nam omogućio stabilan i višegodišnji izvor financiranja za ključne gradske projekte, od Podbrežja i Borovja do novih ulaganja u Svetoj Klari. Istovremeno, ovakav instrument otvorio bi prostor za prenamjenu napuštenih javnih i državnih zgrada u stanove, što Europski plan posebno naglašava kao jednu od najbržih i najučinkovitijih mjera povećanja ponude priuštivih stanova u gradovima.

Drugim riječima, Plan uspostavlja temelje za model financiranja koji gradovi već dugo traže, a Zagreb pozdravlja taj iskorak jer nam omogućava da u idućim godinama značajno povećamo priuštivi stambeni fond i provedemo projekte koji bez ovakvog europskog instrumenta ne bi bili financijski ostvarivi.

Kako Grad Zagreb namjerava integrirati svoje stambene politike s obvezama preuzetima kroz Europski akcijski plan za stanovanje?

Zagreb je među gradovima koji aktivno sudjeluju u oblikovanju europske stambene politike. Kroz inicijativu Mayors for Housing, grad je bio dio saveza koji je izravno utjecao na izradu Europskog akcijskog plana za stanovanje te zagovarao veću ulogu gradova i izravniji pristup EU sredstvima. EHAP i Europski plan za priuštivo stanovanje prepoznaju da se stambena kriza najoštrije osjeća upravo u gradovima i da su lokalne vlasti ključne u rješavanju problema dostupnosti stanova.

Zagreb svoje politike usklađuje s europskim kroz nekoliko konkretnih koraka. Novi kriteriji dodjele stanova, uvedeni početkom 2025. godine i temeljeni primarno na prihodima kućanstava, u potpunosti odražavaju europske ciljeve o pravednijoj raspodjeli javnog stambenog fonda.

Uz to, Europski plan snažno upozorava na negativne učinke kratkoročnog turističkog najma na dostupnost stanova, a Zagreb je već reagirao povećanjem poreznog opterećenja kako bi se stanovi vratili na dugoročno tržište.

Važnost jačanja kapaciteta lokalnih vlasti istaknuta je i u preporukama Europskog odbora regija. Time se osigurava profesionalna i dugoročno održiva priprema stambenih projekata, što je u skladu s europskim standardima planiranja i upravljanja.

Na kraju, na koji se način trenutačno koriste europski kohezijski fondovi za rješavanje stambene krize u Zagrebu? Prepoznaje li Grad neke mogućnosti za poboljšanje u ovom području?

U aktualnom financijskom razdoblju korištenje europskih strukturnih i investicijskih fondova za projekte stanovanja u Hrvatskoj bilo je u početku vrlo ograničeno. Sredstva su bila usmjerena prvenstveno na potpomognuta područja i na energetsku obnovu, dok izgradnja priuštivih stanova u velikim urbanim sredinama poput Zagreba nije bila prihvatljiva kategorija ulaganja.

Urbani razvojni fond, koji je u Hrvatskoj operativan već dulje vrijeme kao instrument Europskog fonda za regionalni razvoj, tek je nakon preispitivanja kohezijske politike sredinom programskog razdoblja proširen tako da ga mogu koristiti i gradovi uključeni u Integrirana teritorijalna ulaganja, uključujući Zagreb, za ulaganja u priuštivo stanovanje.

Ovo proširenje predstavlja dobrodošao iskorak jer je prvi put omogućilo da se postojeći kohezijski instrument primijeni i na izgradnju stanova za najam u urbanim sredinama. Unatoč toj pozitivnoj promjeni, ukupna alokacija fonda je ostala vrlo ograničena, što znači da pojedinačni projekti mogu računati na male iznose (oko deset milijuna eura), nedostatne za investicije razmjera potrebnih Zagrebu.

S obzirom na to da je Europska komisija u okviru srednjoročne revizije pozvala države članice da udvostruče ulaganja u priuštivo stanovanje te da u suradnji s gradovima preusmjere dio neiskorištenih sredstava iz Mehanizma za oporavak i otpornost u stambene projekte kako bi se povećao učinak kohezijskih instrumenata, Grad Zagreb očekuje da će se i u Hrvatskoj, kroz Program Konkurentnost i kohezija, do kraja razdoblja 2021.–2027. otvoriti prostor za posebnu alokaciju namijenjenu priuštivom stanovanju.

Posebno je važno istaknuti da će u nadolazećem razdoblju značajnu ulogu imati Socijalni klimatski fond Europske unije, koji će biti posebno usmjeren na ranjivija kućanstva i ulaganja u energetski učinkovite i dostupne stambene jedinice, uključujući izgradnju, obnovu, poboljšanje sustava grijanja i hlađenja te druge infrastrukturne mjere koje direktno doprinose smanjenju troškova stanovanja.